美国住房市场长期面临供需失衡与房价飙涨问题，在首次购屋者平均年龄不断攀升、机构投资人大举收购住宅的背景下，美国国会近日推动近 30 多年来规模最大的住房改革法案。美国参议院本周以 85 票赞成、5 票反对的压倒性票数通过《21 世纪住房道路法案》(21st Century ROAD to Housing Act)，法案接下来将送交众议院完成最终表决，随后提交美国总统川普签署。

参议院银行委员会民主党重要成员、参议员 Elizabeth Warren 将该法案形容为自 1990 年以来最重要的住房法案之一，认为其有助于改善美国长年恶化的住房负担能力问题。

根据法案支持者提供的数据，美国独栋住宅平均售价自 1990 年的 15 万美元一路攀升至目前超过 50 万美元，涨幅超过 230%。与此同时，美国首次购屋者的年龄中位数已升至 40 岁，创下历史新高，而全美每年仍有超过 100 万件驱逐案件被提起，凸显住房压力持续升高。

法案最受市场关注的内容之一，是限制大型机构投资人持续收购独栋住宅。根据最终版本规定，持有超过 350 户独栋住宅的大型机构投资者，未来将不得再新增购买独栋住宅。此举被视为直接瞄准近年积极布局住宅租赁市场的私募基金及大型资产管理机构。

过去数年，包括 Blackstone、KKR 等大型投资机构持续扩大对住宅资产的投资，透过全现金报价与快速成交优势，在竞价过程中经常击败一般家庭买家，引发市场对机构资本推高房价的批评。

沃伦在参议院辩论中表示，私募股权公司利用全现金报价抢购住宅的同时，许多家庭却因此失去实现购屋梦想的机会。

不过，法案最终版本也做出部分妥协。参议院早期草案原本要求大型机构于七年内逐步出售现有持有住宅，但该条款在与众议院协商过程中遭删除。最终通过版本仅限制未来新增购买行为，现有住宅库存不受影响。

此外，为避免影响租赁市场供应，法案特别豁免「建后出租」(Build-to-Rent) 模式的开发计划，使专门兴建出租住宅的项目不受限制。

除了抑制投资需求外，法案另一核心目标是增加住房供给。根据各界估算，美国目前住房缺口介于 150 万户至 730 万户之间，供应不足被普遍视为推升房价的根本原因。

为此，法案提出多项措施，包括简化环境审查程序与开发审批流程，降低建商开发成本；重新授权并更新 HOME 投资伙伴计划 (Home Investment Partnerships Program)；扩大社区发展整笔拨款(CDBG) 的使用范围；以及设立试点计划，增加 10 万美元以下小额房贷的取得管道，以协助首次购屋族进入市场。

法案也对制造房屋 (Manufactured Housing) 规范进行调整。未来相关住宅将不再强制要求建置于永久性钢制底盘上，借此降低生产成本，提升平价住宅供给能力。

参议员 Peter Welch 表示，美国需要削减不必要的官僚程序，让建造房屋变得更容易，同时防止私募股权基金进一步主导住宅市场。

本次法案之所以能快速推进，主要来自两党罕见形成共识。参议院方面由共和党银行委员会主席 Tim Scott 与民主党的沃伦共同推动；众议院则由金融服务委员会主席 French Hill 及民主党资深议员 Maxine Waters 共同协商完成。

法案先前已在众议院以 396 票赞成、13 票反对获得通过，参议院则以 85 比 5 压倒性票数过关，两院支持率均超过九成，在当前高度对立的美国政治环境下相当罕见。

分析人士指出，住房问题已成为美国选民最关心的民生议题之一。在房价持续高企、租金负担加重以及中期选举逐渐逼近的背景下，两党均面临回应选民不满情绪的政治压力，促成此次跨党派合作。

史考特表示，该法案的目标主要包括四个方向：降低建屋成本、增加住房供应、提高首次购屋者进入市场的机会，以及保护纳税人利益，同时不增加新的联邦财政支出。

尽管法案获得广泛支持，但部分政策研究机构认为，其对房价的实际影响仍需时间观察。由于现有机构持有住宅不受影响，且住房短缺问题累积多年，即便法案顺利实施，也难以在短期内彻底扭转供需失衡局面。

沃伦亦坦言，这项住房法案虽然规模庞大，但美国面临的住房危机更加严峻，未来仍需进一步推动更多改革措施，才能真正改善住房可负担性问题。